Фото: shutterstock.com. Строительная отрасль в России
За 15 лет активной работы Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) стало одним из главных «центров компетенций» по многим вопросам — от саморегулирования до вертикали цифровизации строительной отрасли. Но самое главное, НОСТРОЙ способен собирать, обрабатывать и анализировать не только данные с рынка, но и рыночные тенденции, которые являются основой для принятия решений на национальном уровне.
Строительная отрасль начала новую «пятилетку» в непростых условиях — сокращение льготной ипотеки отразилось на рынке нового строительства: по данным Росстата, только в январе 2025 года количество выданных ипотечных кредитов на новостройки сократилось на 46% по сравнению с 2024 годом. Даже президент России Владимир Путин 3 марта отметил, что строительство немного сократится. «Нам просто нужно сделать так, чтобы добыча не упала ниже минимума, чтобы потом не пришлось выводить отрасль», — отметил он на встрече с президентом Татарстана Рустамом Миннихановым. На этом фоне особую ценность представляют предложения ключевых структур профессионального сообщества, к числу которых, несомненно, относится и НОСТРОЙ.
Итак, давайте рассмотрим каждый из них в отдельности: что мы строим, из чего мы это строим, сколько мы это строим и кто это строит? Ответы на эти вопросы особенно важны в нынешнем «Пятилетнем плане перемен», как на этот раз выразился председатель НОСТРОЙ Антон Глушков.
Что мы строим?
очевидно, что основным драйвером строительной отрасли в последние годы стало жилищное строительство. Антон Глушков считает, что именно она останется основой строительной экономики в ближайшие пять лет. Потенциальный темп роста городского развития в 2024 году составит 11%. В целом текущий потенциал городского развития оценивается в 465,3 млн кв м м — это результат ритмичного финансирования строительства в «золотой» период 2022–2023 гг., а также результат инвестирования застройщиками своей прибыли в подготовку земли и строительства. Согласно стратегии развития строительной отрасли, к 2030 году потенциал развития городской среды должен достичь 1 млрд кв м.
Между тем, основным инструментом увеличения объемов строительства является Комплексный план развития территории (КПР). В настоящее время такими проектами охвачено 77 регионов, реализовано 1328 проектов; Соответствующие соглашения заключены по 640 проектам социальной инфраструктуры.
«Когда задумывалось введение КРТ, было много споров о том, что граждане могут понести убытки от использования КРТ. Однако по первым результатам развития КРТ мы видим, что наиболее уязвимой стороной в соглашении о КРТ является застройщик», — пояснил Антон Глушков.
Однако для дальнейшего развития этих механизмов необходимы некоторые принципиальные решения. Поэтому в рамках уже заключенных договоров КРТ обязательства застройщиков по строительству социальных объектов рассчитаны исходя из цен и условий на конец 2022 года, и практически каждый регион самостоятельно сформировал свои договоры и обязательства. В результате складывается тревожная ситуация, когда застройщик не в состоянии в установленные сроки в полном объеме выполнить все свои социальные обязательства.
В ответ НОСТРОЙ рекомендует принять следующие меры поддержки застройщиков:
- отсрочка исполнения контрактов по социальным объектам в рамках КРТ на 1-2 года по решению органа местного самоуправления;
- Поддержка регионов с меньшей бюджетной обеспеченностью (всего 37) путем предоставления субсидий на реализацию проектов КРТ;
- Продолжить сокращать сроки инвестирования и строительства до 350 процедур и 1000 дней, что принесет огромную экономию с учетом текущих ставок проектного финансирования.
Если говорить только о жилищном строительстве, то НОСТРОЙ предполагает, что объемы строительства будут постепенно снижаться, при всех следующих предпосылках: если в 2025 году мы еще можем рассчитывать на рекордные показатели, то годовой объем ввода жилья однозначно снизится до 90 млн кв м. Рынок также столкнется с давлением со стороны нераспроданных многоквартирных домов, доля которых в настоящее время составляет от 30% до 60% в зависимости от региона.
В то же время рынок индивидуального жилищного строительства бурно развивается; На его долю уже приходится почти 60% всего введенного в эксплуатацию жилого фонда, и в условиях падения спроса важно не допустить, чтобы этот показатель опустился ниже 50 миллионов квадратных метров в год. Все бы ничего, если бы не ряд очень серьезных проблем на пути индивидуального жилищного строительства, которые, по мнению НОСТРОЙ, необходимо решить в ближайшее время.
Во-первых, крупномасштабное ипотечное кредитование в индивидуальном жилищном строительстве (даже с использованием счетов эскроу) остается весьма затруднительным из-за сомнительного статуса земель частных застройщиков как банковского залога. Необходимо создать земельный банк под индивидуальное жилищное строительство и соответствующим образом подготовить город, и тогда здесь начнет активно развиваться ипотечное кредитование.
Во-вторых, необходимо реализовать план газификации объектов индивидуального жилищного строительства. В настоящее время более 50% площадок индивидуального жилищного строительства не имеют природного газа, а стоимость эксплуатации дома только на электричестве в 6 раз выше, чем при использовании природного газа.
В-третьих, единого стандарта проектирования жилья для индивидуального жилищного строительства не существует, и каждый застройщик строит по собственному замыслу и финансовым возможностям. Поэтому развитие массового жилищного строительства требует стандартизации проектов индивидуального жилищного строительства и создания массового каталога жилья.
В-четвертых, необходимо развивать промышленные технологии индивидуального жилищного строительства, модульного домостроения, сборного производства — конвейерная продукция всегда дешевле индивидуальной. В настоящее время в России лишь 6–7 % индивидуальных жилых домов возводятся индустриальным способом.
Ну, это как мечта - рынок заказа домокомплектов для индивидуального жилищного строительства, где из каталога можно выбрать не только сам дом, но и работы по дому, мебель, текстиль, заключить договор с застройщиком, а потом просто заселиться в готовый новый дом. Осталось только понять, как обеспечить качество строительства и ответственность подрядчика за качество работ и сроки выполнения заказа.
В целом, в условиях отсутствия выгодных ипотечных кредитов и масштабных механизмов государственной поддержки строительная отрасль переживает очень непростые времена, и застройщикам необходимо привыкать использовать собственные ресурсы, чтобы оставаться на плаву. «Строительная отрасль ждет структурных реформ и нетривиальных решений», — описывает перспективы на ближайшие пять лет Антон Глушков.
Финансы уже поют песню о романтике?
Финансирование строительной отрасли традиционно осуществляется из двух источников: частных инвестиций и бюджета. Почти вся жилая и коммерческая недвижимость строится с использованием частного капитала. Чтобы привлечь деньги граждан в жилищный сектор, необходимо поддерживать спрос всеми доступными способами, не снижая предложения. Льготная ипотека решает эту проблему лишь частично, а объем выдачи ипотечных кредитов в 2024 году сократился почти в 2 раза.
С другой стороны, потребности граждан в жилье далеки от удовлетворения, или, другими словами, покупка дома уже недоступна для большинства потенциальных покупателей. Решением является разработка новых схем покупки жилья, включая забытые жилищно-строительные кооперативы и строительные сберегательные банки. В любом случае, застройщики не меньше покупателей заинтересованы в появлении подобных механизмов.
Что касается бюджетных средств и госконтрактов, то здесь ситуация прямо противоположная: строительные компании не хотят участвовать в торгах на получение госконтрактов. НОСТРОЙ отметил, что две трети государственных строительных закупок были признаны недействительными, а 50% контрактов были заключены с единственным поставщиком. Вот еще одна цифра: более 50% государственных контрактов на строительство социальных объектов размещаются неквалифицированными заказчиками. Однако, несмотря на все требования строителей, Минэкономразвития по-прежнему категорически против исключения отрасли из сферы госзакупок по Федеральному закону № 44-ФЗ, хотя депутаты профильного комитета Госдумы уже говорят о необходимости возобновления обсуждения этого вопроса.
Но самая большая проблема — формирование начальной максимальной цены контракта на фоне полной неэффективности действующей системы ценообразования. Анализ НОСТРОЙ госконтрактов со сроком исполнения более года показывает, что в 2023–2024 годах дефицит финансирования составит 198 млрд рублей из-за высокой инфляции, роста себестоимости строительства и некорректного формирования НМСК. Это может привести к банкротству компании, уголовным делам и в 80% случаев — к срыву сроков строительства.
Обратите внимание: 2 классных решения для вашей лоджии.
Кроме того, в ФГИС ЦС отсутствуют достоверные цены на большинство строительных ресурсов (текущее ее содержание составляет 10%, несмотря на все усилия СРО и Главгосэкспертизы), а цены, которые мы получаем по государственным контрактам, заведомо нереальны и не могут быть изменены в настоящее время, поскольку Постановление Правительства РФ 1315 утратило силу. В данном случае застройщик не заинтересован в государственных контрактах. Как же достичь целей нового национального проекта «Инфраструктура для жизни»?
Что касается вечного вопроса «Что делать?» НОСТРОЙ предлагает вновь поднять вопрос о применении административных мер в отношении производителей, не соблюдающих требование законодательства о передаче цен на строительные ресурсы в ФГИС ЦС, — в противном случае разница между ценами, внесенными в систему, и рыночными ценами будет только увеличиваться, а подрядчик окажется убыточным с самого начала действия договора. Кроме того, в условиях высокой инфляции, возможно, имеет смысл восстановить механизм изменения фиксированных цен в контрактах, чтобы не допустить остановки и срыва многих строительных проектов.
В качестве одного из глобальных инструментов взаимодействия контрагентов НОСТРОЙ разработал и внедрил в промышленную эксплуатацию цифровую строительную платформу, на которой заказчики, подрядчики, СРО, государственные органы и службы строительного контроля могут оперативно взаимодействовать и решать все вопросы в процессе исполнения контракта через личные кабинеты. Здесь же формируется рейтинг деловой репутации подрядчика — заказчик заранее видит, кто выйдет на торги. Более подробную информацию об услуге можно найти в статье этого номера журнала «Цифровое строительство: платформа для взаимодействия всех участников строительства
Кроме того, необходимо научиться считать деньги на новом уровне, а для этого нужны сметчики с совершенно другими качествами и профессионализмом. НОСТРОЙ — одна из немногих организаций, которая серьезно относится к вопросу квалификации сметчиков и готова предложить различные решения для повышения профессионального уровня сметчиков.
Ключевую роль здесь мог бы сыграть национальный реестр экспертов по оценке затрат. Центр работает уже почти год и в настоящее время в нем работают 347 экспертов. Для тех, кто готов сразу спросить «Почему так мало?!», напоминаем, что для включения в реестр необходимо сдать добровольный экзамен на независимую оценку квалификации оценщика, что далеко не так просто, как может показаться на первый взгляд. Однако теперь у руководителей компаний есть возможность проверить квалификацию оценщиков, просмотрев реестр или отправив сотрудников на экзамен. Поскольку финансовое благополучие компании напрямую зависит от оценщика, такая проверка является вполне целесообразной.
Сюда же можно отнести и номинацию «Знаток сметных норм» в ежегодно проводимом НОСТРОЙ конкурсе «Строймастер», а также тот факт, что победители конкурса «Строймастер» часто являются победителями и призерами международных строительных чемпионатов, а вклад НОСТРОЙ в сметное дело можно оценить по достоинству.
Из чего мы строим?
Третьей важнейшей частью любого здания являются строительные материалы. На самом деле можно утверждать, что лишь очень немногие компании осуществляют настоящий лабораторный контроль входящих строительных материалов — подрядчики привыкли полагаться на сертификаты продукции, которые часто выдаются поддельными лабораториями и органами сертификации. По оценкам экспертов, и НОСТРОЙ с этим мнением согласен, доля контрафактной продукции на рынке составляет от 15% по радиаторам до 45% по кабельной продукции. Каждый четвертый килограмм, мешок или тонна цемента — поддельный! Это означает, что даже хорошо построенный проект квалифицированным строителем может стать опасным из-за поддельного цемента, некачественного бетона или полимерных труб.
НОСТРОЙ предлагает противодействовать этой ситуации с помощью цифрового знака «Знак качества НОСТРОЙ» и создания национального реестра подлинных производителей, в котором уже сейчас можно найти тысячи наименований строительных материалов, изделий и конструкций, проверенных в аккредитованных лабораториях — только в 2024 году в него будет добавлено 750 новых позиций.
Наш журнал неоднократно освещал эти события в рамках цифровой вселенной NOSTRUCTY. Здесь хотелось бы отметить еще одну разработку НОСТРОЙ - цифровую карту предприятий стройиндустрии, которая наглядно показывает неравномерность размещения предприятий стройиндустрии на территории России. Из-за этого в европейской части России наблюдается избыток мощностей и материалов, в то время как в азиатской части наблюдается острая нехватка мощностей и материалов, поскольку транспортировка кирпича на сотни километров обходится дорого и занимает много времени. Карта является прекрасным инструментом для инвесторов, которые решают построить новый завод в строительной отрасли; помогает оценить потенциальный спрос и наличие конкурентов.
Сложной проблемой является импортозамещение в строительстве и промышленности в целом. Здесь следует отметить, что в России отсутствуют машиностроительные заводы, способные производить необходимое оборудование и часть строительной техники. За последние пять лет российский рынок оборудования развернулся на восток, а не на создание собственной производственной базы. Пока не ясно, как будет решаться эта проблема, но ее нужно хотя бы обсуждать, а не делать вид, что европейское и американское оборудование может работать десятилетиями и самовосстанавливаться.
Кто бы мог построить такое здание?!
Нехватка строительных рабочих не уменьшается, а, наоборот, усиливается, хотя чиновники начали осторожно говорить о том, что «рабочая сила» начнет высвобождаться по мере сокращения объемов строительства и числа компаний. Однако чудес ждать не приходится, и НОСТРОЙ предлагает помимо привлечения выпускников архитектурных вузов к работе на стройках более системно решать проблему приезда иностранных строителей.
Сегодня структура этой группы работников претерпевает серьезные изменения — традиционные для России рынки труда в Узбекистане и Таджикистане сокращаются, а строители из этих стран возвращаются домой в связи с многочисленными новыми масштабными стройками. Где найти рабочую силу? НОСТРОЙ предлагает сосредоточиться на Индии, Кубе, Египте и других странах Азии и Африки.
Министр экономического развития РФ Максим Решетников также считает, что для насыщения рынка труда в текущих экономических условиях необходимо рассмотреть возможность привлечения в РФ трудовых мигрантов из новых стран.
«Все развитые страны активно привлекают трудовых иммигрантов. Другое дело, что нам, возможно, нужно обратить внимание не только на те страны, которые мы привыкли привлекать иммигрантов. Нам нужно обратить внимание на совершенно новые страны, потому что в мире есть много стран, которые активно, спокойно и осознанно экспортируют трудовые ресурсы. К этому тоже нужно быть готовыми. Этот вопрос не простой. В то же время мы четко понимаем, что без эффективного иммиграционного контроля нам будет сложно двигаться вперед и насыщать рынок труда, и на эти вещи нужно смотреть и говорить открыто», — сказал он, выступая в Госдуме 4 марта.
При этом необходимо организовать отбор рабочих по конкретным специальностям с проведением необходимого обучения и последующей аттестации, в противном случае российские стройки вновь будут переполнены неквалифицированной рабочей силой. Кроме того, трудовая миграция должна быть «адресной», то есть работник обязуется работать в приглашающей его компании, получив разрешение на работу и подписав контракт. После выполнения или расторжения трудового договора трудящийся-мигрант обязан покинуть страну.
Председатель НОСТРОЙ Антон Глушков считает, что в условиях дефицита и высокой стоимости рабочей силы работодатели будут активнее внедрять механизацию труда и реорганизовывать производственные процессы. Это, кстати, позволило бы и повысить производительность труда, что заложено в стратегии развития промышленности до 2030 года — целевой показатель установлен на уровне 22%, а для достижения почти двукратного роста осталось всего пять лет. Ну а вся деятельность НОСТРОЙ, вся продукция, предложения и инициативы в конечном итоге направлены именно на это – содействие развитию строительной отрасли, обеспечение финансового и правового благополучия строительных компаний и формирование комфортной среды проживания граждан России.
Лариса Поршнева
источник: https://www.ancb.ru
Больше интересных статей здесь: Об окнах.
Источник статьи: Строительную отрасль ждут структурная реформа и нетривиальные решения.
